최근 임대차 보호법 시행 이후 전세물량은 줄어들고 전세가격은 상승하며, 실거주를 위한 주택 매수를 고민하는 분들이 많아지고 있습니다.

그런데 9월 10일 국토부에서 주택임대차보호법 관련 '실거주를 목적으로 매입한 집의 세입자가 있는 경우 계약 갱신요구 거절' 관련 해석이 나오며, 매수 주택의 실거주가 힘들어질 가능성이 제기되고 있습니다.

국토부는 '임차인이 최초 계약 갱신을 요구한 시점의 집주인이 누구인지, 갱신거절 사유가 누구에게 있는지 등을 기준으로 판단한다' 라고 정리하였으며, 매수인은 등기 후 갱신거절 요건이 성립됩니다. 즉, 매수인이 등기 전, 기존 세입자의 계약 갱신청구권 사용 시 이를 거절할 수 없습니다.

그러므로 실거주를 위한 주택 매수 시 세입자가 있다면 정확한 확인 후 매매계약을 진행해야 합니다.

매수인이 실거주 하기 위해서는!

첫째, 계약 갱신청구권이 발생되는 세입자의 만기 6개월 전 매수인이 등기를 완료하는 경우입니다.
위 경우 세입자에게 실거주로 인한 계약 갱신 거절 통보 후, 계약 만기 시점에 실입주가 가능합니다. 다만 통상적으로 주택 담보대출을 사용하는 경우 계약잔금 날 받아 입주하는데, 위 경우 임대차계약을 승계하여 매입하게 되면 대출 등 기존 예산 계획이 틀어질 수 있습니다.

둘째, 세입자가 매도에 대해 동의하는 경우입니다.
이는 매도자가 세입자에게 매도하겠다는 통보만으로는 성립되지 않으며, 임차인이 실거주 매수인에게 매도하는 것을 동의하고 매수인에게 집을 보여주는 등 절차에 협조한 경우에 해당합니다. 다만 세입자가 계약 갱신 청구를 염두에 두고 있다면 동의가 힘들 것이기에, 시비나 사례금 등 충분한 협의를 통해 세입자의 동의를 받은 후 매수 절차를 진행해야 될 것입니다.

예외 조항!

선의의 피해자를 막기 위해 주택임대차보호법 제6조 31항 9조(임대차를 계속하기 어러운 중대한 사유가 있을 때 세 임자의 계약 갱신 요구권을 거절할 수 있다)를 인용한 예외 조항도 존재합니다.

첫째, 법 시행일인 2020.7.31이전 매수계약을 체결한 경우입니다.
이는 법의 시행을 모른 상태에서 임대차계약이 종료되면 세입자가 나갈 것이라 생각하고 체결한 계약인 만큼 보호되어야 한다는 해석입니다.

둘째, 법 시행 이후 체결 계약의 '전세 만기 시 실거주 매수인이 입주한다'라고 사전 합의된 경우입니다.
이 경우 원칙적으로 '갱신 청구 기간 안에 세입자가 입장을 번복해도 갱신 요구 가능'에 대한 제한을 받으며, 세입자의 계약 갱신 청구 시에도 이를 거절할 수 있습니다.

결론적으로

이번 국토부의 임대차 보호법의 해석으로 인해 실거주를 위한 주택 매입 시 '세입자의 동의' 라는 변수가 추가되었습니다. 이로 인해 매도를 원하는 집주인과 세입자의 갈등이 발생할 수 있으며, 실거주 목적의 매수자는 '세입자 동의' 여부로 인해 예산 계획이나 거주 계획의 조정이 불가피할 수 있습니다.

만일 실거주를 위한 매수를 고려하시는 분들은 위 부분을 다시 한번 잘 확인하시고 진행하시기 바랍니다.