저금리, 저성장, 인구 고령화, 1인 거주 가구 증가, 4차 혁명 시대, 사라지는 일자리는 앞으로의 변화에 대해 우리가 능동적으로 대처해야 할 핵심이슈들이다. 이는 사실 우리나라만의 문제는 아니다. 전 세계적으로 우리와 비슷한 환경에 처한 나라들이 증가하고 있고, 일부 나라들은 우리보다 먼저 어려움을 겪고 있다.무엇보다 고령화 시대에 접어든 우리에게 절실하게 필요한 것은 은퇴 후, 은퇴를 앞 둔, 또는 사라지는 일자리의 불안감을 상쇄하기 위한 안정적인 현금흐름 창출이다. 그러다 보니 많은 사람들이 임대료를 받을 수 있는 수익형 부동산의 꼬마빌딩 건물주가 되고 싶은 로망을 꿈꾸곤 한다.글. 신동원(꼬마빌딩재테크 무작정 따라하기 저자, (주)알이디자산관리 대표)
은퇴 후 계획 있으세요?
얼마 전 통계청에서 발표한 2018년 한국인의 평균 기대수명이 남녀 평균 나이 82.7세라고 한다. 정말 말로만 듣던 100세 시대가 성큼 다가왔다. 우리의 평균 수명이 길어지면서 은퇴 후의 삶을 설계하는 것이 또 하나의 큰 고민거리가 된 것이다. 경제활동을 멈추고 긴 시간을 생활해야하기에 삶의 리스크가 켜졌다고 볼 수도 있다. 생활에 불편함이 없을 정도로 매달 충분한 연금을 받는다면 전혀 걱정할 필요가 없다. 하지만 그런 준비를 충분히 해온 극히 일부를 제외하고는 대부분은 은퇴 후의 계획이 불확실한 것이 현실이다. 그러다 보니 누구나 반복되는 일상에서 새로운 시도와 도전보다는 막연한 불안감으로 살아가고 있는 느낌이다.이러한 은퇴 후의 길어진 삶에 대한 대비책으로 예·적금, 연금, 보험, 펀드, 주식투자와 같은 금융상품을 비롯하여 부동산투자 비중도 높다. 우리에게 익숙한 부동산투자로는 분양아파트, 재건축아파트, 재개발주택 등이 있겠으나, 최근 들어 수익형 부동산으로 일명 꼬마빌딩 재테크에 대한 관심이 쏠리고 있다. 사실 노후대비 계획으로 연금만큼 훌륭한 것이 없다는 것은 많은 사람들이 알고 있다. 물론 예금이나 적금으로 열심히 돈을 모으는 방법도 있겠으나, 평균 수명이 길어지고 고령 인구가 증가하는 추세를 볼 때, 연금에 대한 필요성이 증가하게 될 것이다. 최근 들어 꼬마빌딩 투자의 인기는 아마도 이러한 금융상품에 비해 수익형 부동산이 갖고 있는 장점 때문일 것이다.
꼬마빌딩 똘똘하게 잘 키우기
그중 첫 번째는 현재의 소득을 열심히 저축하여 노후에 일정한 금액을 받게 되는 연금이 갖고 있는 화폐가치 하락에 대한 리스크를 어느 정도 상쇄할 수 있는 장점이다. 물론 예·적금의 경우도 마찬가지일 것이다. 왜냐하면 대부분의 꼬마빌딩은 매월 일정한 임대료 수익이 생기며, 한편으로는 물가상승과 함께 꼬마빌딩의 가치가 동반 상승한다는 것이다. 적어도 지금까지는 그래왔다.두 번째, 최근들어 수많은 동학개미들의 적극적인 시장참여에 힘입어 종합주가지수가 3,100을 상향 돌파하여 신고가를 형성하기도 하였다. 꼬마빌딩 재테크는 이러한 주식시장에 비해 덜 위험하다고 말할 수 있다. 물론 어떤 꼬마빌딩 투자를 하느냐에 따라 달라질 수도 있으나 비교적 그렇다는 것이다. 하루에 10%~20%씩 변동하는 주식에 투자하는 것에 비해 꼬마빌딩과 같은 수익형 부동산은 기간대비 자산 변동 폭이 적으니 안전하다는 의미로 해석할 수 있다. 아마도 그러한 이유들로 임대소득과 매각차익 둘 다 목적을 두고 꼬마빌딩에 투자하는 경우가 상당히 많은 것으로 보인다.물론 단점도 있을 것이다. 세금이나 수수료와 같은 거래비용이 크다. 매각을 위한 청산 기간이 일반 아파트 거래보다는 긴 시간이 소요된다. 임대수입을 위한 건물 유지관리비용이 지출된다. 공실에 대한 리스크를 줄이기 위해 임대기획도 고려해야 한다. 매월 임대수입이 보장된다는 것은 매일 현금흐름 창출을 위해 신경 써야 할 것들이 있다는 것이다. 꼬마빌딩에 투자 해석과 재매각을 위한 방향도 미리 검토할 수 있는 투자자의 역량이 요구 된다.
원하는 방향부터 제대로 잡고 투자하라
꼬마빌딩 투자는 돈과 지식, 의욕만 있다고 해서 누구나 실현하고, 성공하기는 어렵다. 임대사업도 하나의 사업이기 때문에 투자자가 일명 꼬마빌딩의 전체적인 매커니즘을 이해하는 것이 시작이다. 만약 이미 보유하고 있는 꼬마빌딩이 있다면, 입지와 건물의 장단점을 이해하고 있어야 하며, 임대 운영관리 프로세스도 건물주(투자자)가 직접 이해하고, 운영할 수 있는 역량이 되어야 한다. 임대사업인 만큼 임차인의 니즈를 파악하여 소유하고 있는 건물에 반영하여 임대시장에서 경쟁력을 갖추어야 하고, 임차인과의 협상과정에서 합리적인 합의점을 도출해 낼 수 있는 리더십도 요구된다.꼬마빌딩의 매입을 희망하는 투자자 또한 부동산 입지를 이해하고 새로운 사업을 시작하는 마음으로 접근해야 한다. 꼬마빌딩은 매입만 하면 가만히 둔다고 알아서 운영되는 투자 상품이 아니다. 장기적인 관점으로 건물운영관리에 중점을 두고, 꾸준한 임대수입과 동시에 불안정한 미래를 대비하기 위한 현금 창출수단과 인플레이션 헷지(Hedge)를 위한 대안으로 꼬마빌딩이 선택된다면, 만족할 수 있는 투자가 될 수 있다.결론적으로 어떤 투자를 하던지 투자자 스스로 원하는 것이 무엇인지를 정확히 알고 투자에 임하는 것이 매우 중요하다는 것을 강조하고 싶다. 투자자가 원하는 방향을 제대로 잡았을 때, 꾸준한 연구와 실행은 원하는 목적지로 갈 수 있는 확률이 매우 높아진다.
TIP. 수익형 부동산 이것만은 명심해라!
1. 입지가 좋은 곳을 선택하라 은퇴 후 생활비부터 만들어라. - 유동인구, 배후수요 풍부한 역세권 등을 공략
2. 수익률을 따져 임대사업을 잘 계획하고 운영하라 모든 투자가 위험하다. - 상가 트렌드 분석, 우량 임차인을 찾아 임대로 유지나 무료 유치 등 먼저 제안, 권리금이 높은 점포가 있는 건물 선택
3. 신축보다는 리모델링이 좋다. - 이미 잘 나가는 건물은 비싸다. 그러나 준공한지 20년 이상 낡은 꼬마 빌딩을 저렴하게 매입해 리모델링하면 임대료를 높이고 우량 임차인을 끌어들일 기회 증가
